南城君解讀：兩個(gè)大消息：一個(gè)是大興舊宮兩塊”雙限“地塊拍賣終于出結(jié)果了，另一個(gè)是建委出臺(tái)了由于”雙限“造成的房地產(chǎn)自持物業(yè)70年的后續(xù)政策！兩個(gè)消息前后腳，關(guān)系密切，因?yàn)榇笈d這兩塊地，房企可能會(huì)拿出其中的70%房屋進(jìn)行70年自持，建委為堵住”自持變相銷售“出此政策。大約一周前，大興舊宮兩宗住宅地塊進(jìn)行拍賣，吸引了30多家知名房企報(bào)名參與，特別是各大豪宅開發(fā)商也都悉數(shù)到場(chǎng)，競(jìng)拍現(xiàn)場(chǎng)異常火爆，地產(chǎn)大鱷們瘋狂拍價(jià)，溢價(jià)率之高令人咂舌，中海+保利+龍湖+首開聯(lián)合體、金茂、正商，綠城旭輝永同昌恒基聯(lián)合體等4家入圍進(jìn)入高標(biāo)準(zhǔn)住宅評(píng)標(biāo)階段，在交集等待了七天，現(xiàn)在答案終于揭曉，中海、保利、龍湖、首開聯(lián)合體成最大贏家，該聯(lián)合體一口氣吃了大興舊宮兩塊地！大家仔細(xì)看地圖，06、07地塊和10、11、12地塊這兩塊地是連在一起的，被一家聯(lián)合體吃掉也挺好，可以商量著來如何整體開發(fā)，06、07、10、12都是住宅用地，會(huì)不會(huì)搞個(gè)街區(qū)制四個(gè)開發(fā)商各開發(fā)一塊？！話說某些大開發(fā)商還沒有南城君眼光好，這些開發(fā)商現(xiàn)在才發(fā)現(xiàn)大興價(jià)值，有點(diǎn)晚了。像中海、遠(yuǎn)洋這類的牛氣沖天的大地產(chǎn)開發(fā)商，以前哪瞧得上大興的地啊，現(xiàn)在情勢(shì)反轉(zhuǎn)了吧，這還是“雙限地塊”，豪擲巨金都不一定搶的到，現(xiàn)在都得幾家地產(chǎn)巨頭聯(lián)合起來才有可能搶下。如果這些牛氣的地產(chǎn)商能早幾年就來大興拿地，大興估計(jì)也有了諸如“中海德茂公館”、“遠(yuǎn)洋城南山水”之類的樓盤了，可惜啊晚了一步，相反像旭輝這類地產(chǎn)商很會(huì)鉆空子抓機(jī)會(huì)現(xiàn)在在大興賺的是盆滿缽滿。這世界變化太快，如果沒有提前預(yù)判和緊跟潮流，很快就會(huì)掉隊(duì)。再說說大興區(qū)，去年形勢(shì)大好的前提下，僅賣出京開東綠地一塊高價(jià)地，如果當(dāng)時(shí)能夠抓住時(shí)機(jī)，多賣幾塊地，那就賺大發(fā)了，大興財(cái)政就有錢了，大興財(cái)政有錢了才能投資大興基礎(chǔ)設(shè)施，才能有充裕的錢去補(bǔ)償拆遷，做到繼續(xù)拆遷征地，才能繼續(xù)搞開發(fā)。說實(shí)話，現(xiàn)在限地價(jià)、限房?jī)r(jià)政策，本該賣到200億的地，才賣到127億，我覺得大興現(xiàn)在賣地真是賣虧了。還是朝陽、海淀趕上了好時(shí)候，以前可以瘋狂高價(jià)賣地不限制。希望下次“雙限”退出窗口再次打開的時(shí)候，大興趕緊多賣幾塊地，多賣地財(cái)政才能有錢，只有大興財(cái)政有錢了，大興才能接著發(fā)展干大事，造福大興人民。今天上午，市住建委和市規(guī)土委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于本市企業(yè)自持商品住房租賃管理有關(guān)問題的通知》，明確企業(yè)自持商品住房應(yīng)全部用于對(duì)外租賃，不得以任何方式對(duì)外銷售，自持年限與土地出讓年限一致。同時(shí)，為了防范“以租代售”，對(duì)外出租單次租期不得超過10年。

　　大興舊宮兩地塊土地拍賣參與房企名單及結(jié)果：

　　大興舊宮小地塊（06.07地塊）報(bào)名16家企業(yè)：1.首創(chuàng)＋遠(yuǎn)洋，2.華潤(rùn)＋華發(fā)，3.招商，4.首開＋保利＋龍湖＋中海（中標(biāo)贏家），5.中糧＋天恒＋碧桂園，6.興展＋興創(chuàng)＋城建，7.綠城旭輝永同昌恒基，8.京投萬科國(guó)開東方，9.正商，10.金茂，11、平安，12.金隅大成＋住總，13.融創(chuàng)，14.石榴，15.金地電建，16、正榮。

　　大興舊宮大地塊（10.11.12地塊）報(bào)名14家企業(yè)：1.首創(chuàng)＋遠(yuǎn)洋，2.華潤(rùn)＋華發(fā)，3.招商，4.首開＋保利＋龍湖＋中海（中標(biāo)贏家），5.中糧天恒＋碧桂園，6.興展＋興創(chuàng)＋城建，7.綠城旭輝永同昌恒基，8.京投萬科國(guó)開東方，9.正商，10.金茂，11、平安，12.金隅大成＋住總，13.融創(chuàng)，14.金地電建。

　　4月13日，經(jīng)過一周的方案評(píng)選，大興舊宮鎮(zhèn)兩宗住宅用地終于出來了結(jié)果，中海+保利+龍湖+首開四家組成的聯(lián)合體脫穎而出，以127億元的總價(jià)，將兩地塊收入囊中。

　　大興區(qū)舊宮鎮(zhèn)DX07-0201-0006、0007地塊

　　大興區(qū)舊宮鎮(zhèn)DX07-0201-0010、0011、0012地塊

　　兩宗地塊的總規(guī)劃面積為328068㎡，其中，居住用途建筑面積的70%需競(jìng)得企業(yè)自持70年，不得進(jìn)行售賣。此外，剩余面積開發(fā)建造的商品住房銷售均價(jià)不超過52315元/平方米，且最高銷售單價(jià)不得超過54931元/平方米。

　　兩宗地都是“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”的方式出讓，商品住房銷售均價(jià)不超過52315元/平方米，且最高銷售單價(jià)不得超過54931元/平米。據(jù)了解，目前舊宮區(qū)域內(nèi)市場(chǎng)成交均價(jià)已經(jīng)達(dá)到了7萬元左右，大部分項(xiàng)目簽約均價(jià)在6萬元以上。兩地塊5.4萬元的限價(jià)未來能否給區(qū)域房?jī)r(jià)帶來影響，仍需看后市表現(xiàn)。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為：

　　從地塊看，多家企業(yè)在嚴(yán)格調(diào)控下，拼搶住宅用地。合計(jì)2宗地32.4萬平米的商品房住宅用地，其中22.68萬平米將成為持有70年的出租型物業(yè)。另外大約97207平米面積成為限價(jià)商品房住宅。

　　4家標(biāo)桿房企127.2億獲得9.7萬平米限價(jià)商品房住宅，另外超過22.68萬平米為持有出租物業(yè)。

　　首先：地塊位置均處于熱點(diǎn)區(qū)域，特別是舊宮地塊，整體看，限價(jià)使得銷售不存在難度，即使持有出租也有一定市場(chǎng)。房企拼搶土地，特別是住宅類土地成為在一線城市的必然選擇。

　　其次： 2宗住宅用地最后全部競(jìng)爭(zhēng)到70%持有上限，也就是說合計(jì)2宗地32.4萬平米的商品房住宅用地，其中22.68萬平米將成為持有70年的出租型物業(yè)。另外大約97207平米面積成為限價(jià)商品房住宅。按照面積要求，大約合計(jì)供應(yīng)1000套左右低價(jià)商品房住宅，對(duì)區(qū)域內(nèi)目前售價(jià)已經(jīng)在7-8萬的商品房會(huì)帶來一定的沖擊。

　　第三：從市場(chǎng)看，雖然調(diào)控持續(xù)，但對(duì)于房企來說，資金寬裕，而且補(bǔ)充庫存積極性高，所以依然有幾十家企業(yè)參與競(jìng)爭(zhēng)。

　　土地位置雖然不錯(cuò)，但屬性均不完全可售的物業(yè)，開發(fā)商投入巨資，體現(xiàn)了企業(yè)的搶地決心和資金寬裕程度。

　　地塊本身限價(jià)政策非常嚴(yán)格：可以說北京在調(diào)控中下了所有能下的重藥。

　　但依然難以抵擋積極補(bǔ)充庫存的房地產(chǎn)企業(yè)。而這些高價(jià)拿地的地塊，基本都處于接近虧損的邊緣。房企在調(diào)控周期內(nèi)，更看重這部分安全的銷售額。一線城市依然是房企必爭(zhēng)之地，所以包括部分外地企業(yè)積極參與北京土地出讓。

　　預(yù)計(jì)后續(xù)北京掛牌土地，在歷史最嚴(yán)格的調(diào)控下，依然會(huì)高位運(yùn)行。

　　第四：截止日前2017年前3月供應(yīng)的住宅用地已經(jīng)多達(dá)20宗，大部分將在4-5月成交，累計(jì)供應(yīng)面積已經(jīng)達(dá)到了234.4萬平米，已經(jīng)超過了2016年全年的供應(yīng)量。

　　未來房地產(chǎn)市場(chǎng)將呈現(xiàn)樓市降溫下的，土地高位運(yùn)行，雖然資金寬裕，但參與搶地的房企風(fēng)險(xiǎn)越來越大。

　　那么”限房?jī)r(jià)限地價(jià)“造成房企大量自持，這些自持物業(yè)怎么處置呢？4月14日，今天住建委給終于出了開發(fā)商自持的后續(xù)辦法，請(qǐng)看：

　　市住建委和市規(guī)土委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于本市企業(yè)自持商品住房租賃管理有關(guān)問題的通知》，明確企業(yè)自持商品住房應(yīng)全部用于對(duì)外租賃，不得以任何方式對(duì)外銷售，自持年限與土地出讓年限一致。同時(shí)，為了防范“以租代售”，對(duì)外出租單次租期不得超過10年。

北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)和北京市規(guī)劃和國(guó)土資源管理委員會(huì)聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于本市企業(yè)自持商品住房租賃管理有關(guān)問題的通知》

　　通知如下：

　　一、在土地出讓時(shí)，招拍掛交易文件中明確要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（以下簡(jiǎn)稱企業(yè)）自持商品住房出租的，適用本通知。

　　二、市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)同市規(guī)劃和國(guó)土資源管理委員會(huì)指導(dǎo)、監(jiān)督全市企業(yè)自持商品住房租賃管理工作。各區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門和規(guī)劃國(guó)土部門負(fù)責(zé)對(duì)轄區(qū)內(nèi)企業(yè)自持商品住房租賃行為進(jìn)行監(jiān)督和管理。

　　三、企業(yè)自持商品住房應(yīng)全部用于對(duì)外租賃,不得銷售。企業(yè)持有年限與土地出讓年限一致，對(duì)外出租單次租期不得超過10年。

　　四、企業(yè)破產(chǎn)清算，其自持商品住房按相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定處理；企業(yè)進(jìn)行合并重組或股權(quán)轉(zhuǎn)讓涉及自持商品住房產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓的，須經(jīng)項(xiàng)目所在區(qū)政府同意后整體轉(zhuǎn)讓。轉(zhuǎn)讓后，不得改變自持商品住房規(guī)劃用途，并應(yīng)繼續(xù)用于出租。

　　五、企業(yè)自持商品住房租賃活動(dòng)實(shí)行市場(chǎng)化機(jī)制，不限定承租主體，租金價(jià)格由租賃雙方按照市場(chǎng)水平協(xié)商確定。

　　六、為保障租賃雙方合法權(quán)益，自持商品住房出租納入本市房屋租賃信息服務(wù)與監(jiān)管平臺(tái)管理，租賃合同應(yīng)進(jìn)行網(wǎng)上簽約，并按規(guī)定辦理登記備案。

　　七、企業(yè)出租自持商品住房前，應(yīng)對(duì)房屋進(jìn)行全裝修。裝修標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)符合相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范對(duì)基本居住條件的要求。

　　八、企業(yè)可成立租賃管理部門開展自持商品住房租賃經(jīng)營(yíng)；也可與住房租賃企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)合作經(jīng)營(yíng)。

　　九、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門對(duì)企業(yè)違反本通知規(guī)定,將自持商品住房“以租代售”或通過其他方式變相銷售的行為予以認(rèn)定,并納入“黑名單”，規(guī)劃國(guó)土部門據(jù)此取消相關(guān)企業(yè)后續(xù)參與本市土地招拍掛資格，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門對(duì)其開發(fā)資質(zhì)予以降級(jí)或者注銷。

　　十、對(duì)自持商品住房承租人的監(jiān)督管理，按照承租普通商品住房相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

　　十一、本通知自發(fā)布之日起實(shí)施。

　　政策解讀：

　　企業(yè)自持年限應(yīng)為70年

　　2016年9月30日，本市出臺(tái)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控新政，要求強(qiáng)化“控地價(jià)、限房?jī)r(jià)”交易方式，試點(diǎn)采取限定銷售價(jià)格并將其作為土地招拍掛條件的措施，并鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自持部分住宅作為租賃房源。“自持地塊自面市后就深受關(guān)注，特別是近期有關(guān)萬科小米合作 內(nèi)購禁售房 的報(bào)道，也引發(fā)了不少討論。”相關(guān)部門負(fù)責(zé)人表示，鑒于此，兩部門認(rèn)為應(yīng)及時(shí)出臺(tái)有效措施，確保企業(yè)自持商品住房切實(shí)用于出租，構(gòu)建購租并舉的住房供應(yīng)體系。《通知》第三條提出，企業(yè)自持商品住房應(yīng)全部用于對(duì)外租賃，不得銷售，企業(yè)持有年限與土地出讓年限一致。

　　單次租期不得超過10年

　　值得注意的是，《通知》中特意強(qiáng)調(diào)，對(duì)于開發(fā)企業(yè)持有土地的出租，對(duì)外出租單次租期不得超過10年。該負(fù)責(zé)人稱，限定單次租賃最長(zhǎng)期限外，也規(guī)定了將自持出租房屋納入本市房屋租賃信息服務(wù)與監(jiān)管平臺(tái)管理，要求租賃合同網(wǎng)上簽約，并進(jìn)行登記備案，便于各區(qū)進(jìn)行日常管理。“目前正在修訂《北京市房屋租賃管理若干規(guī)定》，擬搭建房屋租賃信息服務(wù)與監(jiān)管平臺(tái)，將租賃合同登記備案職能納入市區(qū)兩級(jí)住建部門統(tǒng)一管理。”

　　對(duì)于擅自將自持商品住房“以租代售”或通過其他方式變相銷售的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，規(guī)劃國(guó)土部門將據(jù)此取消相關(guān)企業(yè)后續(xù)參與本市土地招拍掛資格，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門對(duì)其開發(fā)資質(zhì)予以降級(jí)或者注銷。

　　租金由租賃雙方商定

　　企業(yè)將自持的商品住宅對(duì)外出租，租金水平該怎么定？《通知》也明確，企業(yè)自持商品住房租賃活動(dòng)實(shí)行市場(chǎng)化機(jī)制，不限定承租主體，租金價(jià)格由租賃雙方按照市場(chǎng)水平協(xié)商確定。

　　市住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，《通知》規(guī)定自持部分租賃實(shí)行市場(chǎng)化運(yùn)營(yíng)機(jī)制，出租對(duì)象不限定特定企業(yè)和個(gè)人，租金價(jià)格由租賃雙方根據(jù)市場(chǎng)水平共同商定。“當(dāng)然，為培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，我們也鼓勵(lì)企業(yè)多元選擇經(jīng)營(yíng)模式，既可以自行成立租賃管理部門，也可與專業(yè)住房租賃企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)合作經(jīng)營(yíng)。”

　　專家點(diǎn)評(píng)：有利于培育租賃市場(chǎng)

　　“這一舉措，有利于北京住房租賃市場(chǎng)培育和發(fā)展。”首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)教授趙秀池告訴記者，去年國(guó)辦39號(hào)文件提出大力培育和發(fā)展租賃市場(chǎng)，但是各地還是感到無從下手。北京在土地出讓環(huán)節(jié)，競(jìng)自持商品住宅比例，做了很好的探索和嘗試，對(duì)租賃市場(chǎng)是個(gè)創(chuàng)新。

　　“開發(fā)商自持部分或者全部商品住房，可大量增加租賃房供應(yīng)，成為租賃市場(chǎng)的穩(wěn)定劑，而自設(shè)租賃部門或由機(jī)構(gòu)開展租賃，也在管理上更加統(tǒng)一規(guī)范。與此同時(shí)，文件禁止并嚴(yán)懲以租代售行為，也能從源頭上有效預(yù)防政策走樣。”趙秀池表示。

　　北京房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)秘書長(zhǎng)陳志：自持70年 堵住“變相銷售”兩條路

　　文件規(guī)定自持年限與土地出讓年限一致，就是70年，表明這類房產(chǎn)性質(zhì)是只能出租、不得買賣，即便企業(yè)重組、股權(quán)變動(dòng)原因整體轉(zhuǎn)讓后，仍應(yīng)繼續(xù)用于出租。

　　文件把預(yù)防和懲治“以租代售”的行為作為重點(diǎn)，規(guī)定租賃合同不能超過10年，租賃合同要求網(wǎng)上簽約，并對(duì)以租代售或者通過其他方式變相銷售的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，將納入黑名單，取消其后續(xù)參與土地招拍掛的資格，并按相關(guān)規(guī)定予以降級(jí)或者注銷資質(zhì)。

　　之前網(wǎng)上關(guān)于萬科小米合作“內(nèi)購禁售房”引發(fā)社會(huì)關(guān)注。據(jù)了解，萬科公司已經(jīng)就此進(jìn)行了辟謠。根據(jù)文件規(guī)定，今后一旦發(fā)現(xiàn)類似炒作和違規(guī)操作，將依法予以嚴(yán)懲。（部分節(jié)選自騰訊、澎湃，由南城君編輯整理）